最近，楼市重磅消息接二连三，“租购同权”、“共有产权房”。。。。。。

每隔几天就会有一个新措施出来，目标都直指楼市，而逻辑都围绕着强化房子的居住属性。

最劲爆的是，不甘寂寞的马云也杀入房屋租赁市场，携手杭州市政府打造全国首个政府背景的智慧租房平台。

一直以来，马云几乎就是“破坏之王”的代名词，马云走到哪，哪个产业的规则就要完蛋，不得不遭遇彻底的洗牌。

那么，对于国民最大痛点的房地产，这一次，是否会被彻底颠覆呢？

马云来了！

马云曾经说过一句话：如果银行不改变，那我们就改变银行！所以，银行先后被支付宝和余额宝革了命！

再想想这些年发生的事：淘宝革掉了实体店命；微信革了中国移动的命；自媒体革了报纸的命；滴滴革了出租车的命；直播革了电视的命……

而这一次，马云瞄向了房地产这个体量最大的传统行业！马云来整合租房市场了！

作为全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一，杭州住房租赁行业正在推动一场意义非凡的创新，阿里系的介入无疑令业界对此举给整个住房市场可能带来的影响预期颇高。

8月9日，在杭州市政府主导下，杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作。

杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源，打造全国首个“智慧住房租赁平台”，把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。

同时，淘宝评价体系、芝麻信用体系的引入，有望让杭州人率先过上“免押金”租房的生活，化解租房纠纷。

由此，杭州将率先进入信用租房时代。

具体功能上，租赁平台有七大亮点：

一是实人认证。租赁平台将通过实名身份验证以及人脸识别等技术，确保中介、房东、租客的身份真实性和操作真实性，从而提高房屋租赁业务的可靠性、安全性。

二是全方位核验。租赁平台将通过住保房管局房屋权属核验与阿里巴巴验真服务相结合的方式，对挂牌房源均实行全方位核验，从而实现房源“七真”，即真实产权、真实存在、真实委托、真实价格、真实图片、真实信用、真实评价。

三是一站式服务。租赁平台注重管理与服务并举，将与公安、工商、公积金、教育等相关部门互联共享，实现人口流动备案、居住证办理、住房公积金提取等在线办理服务，为租赁各方提供一站式便民服务。

四是评价系统。租赁平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和阿里提供的线上评价体系，租赁主体将在租前、租中、租后，进行多维度、多阶段互评，包括买卖双方对经纪人的服务评价、租客对房屋核验情况的评价、租客对房东的服务评价、房东对租客的收房评价以及对租客的缴费行为评价等。

通过评价鼓励租赁主体自觉履约，规范租赁行为。通过评价一方面鼓励租赁主体自觉履约，规范租赁行为；另一方面将评价纳入租赁主体的整体信用状况，供平台用户参考评估。

五是信用体系。租赁平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和芝麻信用，全新打造租客、房东及租赁机构的信用体系，未来，杭州市的可租房源、租客、房东以及中介服务人员都将对应一套完善的信用体系。

信用好的房东，会获得更多租客的青睐，信用好的租客，不仅可能免交押金，还有可能按月缴纳房租。同时，爱护房源、履约交租都有助租客信用积累。而如果在租房过程中有恶意失信行为，也会影响其信用评估。

六是网上支付。租赁平台将利用蚂蚁金服网上支付技术，实现租金、押金、佣金等完全线上化支付，同时严格保障资金支付安全。这一功能既体现了便民性，也实现了有效监管。

七是多通道在线签约。租赁平台开放创新地打造“一个平台两个服务通道”。房东、租客可以使用电脑或移动设备，通过住保房管局或阿里巴巴其中任一通道实现智能网签，极大提升效率、优化个人体验。

有网友表示：“马云都杀入房屋租赁市场了，这是要有大变革啊，话说，我还要不要买房了？我可不相当接盘侠。”

从中央层面的密集表态，到各部委大力推动，各地政府纷纷响应，再到如今互联网巨头高调加入，不难看出，租售并举、建立双轨制的房地产市场长效机制，已然成为中国房地产市场的必然趋势。

楼市的天，真的变了！

深圳拥抱“住房公有制”

而就在同一日，深圳市住建局日前起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》在网上流出。

本次文件最大的看点在于：政府主导+国企实施+公共住房，本次棚户改造后释放的所有房源，无论建设、上市、分配等供应环节，都将由国家主导完成，大量改造住宅只租不售。

深圳有望成为国内第一个实现“住房公有制”主导的城市。

此前，万科董事局主席郁亮在接受媒体采访时打了个哑谜。他说，2017年对于中国房地产来说，意义堪比1998年。

1998年，中国楼市发生了什么？这年是中国楼市走向市场化的分水岭。

此前，楼市基本上是“公有制”，政府、国有企业建房，职工以极低价格租住。

市场化改革后，房子成为商品，开发商出现了。于是，“城镇化+房地产+大基建”逐步成为中国经济最重要的推动力量。

今天，这个模式有点玩不下去了。一是大多数中小城市，房屋已过剩，而人口增长缓慢；二是房价跑得远比收入快，老百姓追不上；三是楼市积累了明显的泡沫及民怨。

所以从去年起，国家开始提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，及酝酿建立“长效机制”.

雄安新区的出现，是第一个重磅炸弹。在雄安新区，商品房很有可能不出现，或被严格限制。

这些天，更具爆炸性的消息来了——国家圈定了广州、深圳等12个城市，搞住房租赁试点。

即是说，国有企业、政府将强势介入租赁行业、设立“住房租赁交易服务平台”。之前，这些领域是完全市场化的。

“国家队”也进场了

这不，刚刚过去的7月，从中央到地方，各级政府不断发布政策文件，推进住房租赁市场建设。

7月17日，广州市政府发布方案，明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

7月18日，九部委联合印发文件，要求推进在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。

地产龙头万科披露了发展长租公寓的新目标，其他房企也纷纷尝试。买地建房模式已基本到头，越来越成为行业共识。

市场一致预判中国房地产即将进入前所未有的租赁大时代。

长租公寓作为城市租房市场的新业态，再次站上政策风口，被万众瞩目。在长租公寓的跑道上已经汇集了房地产商、互联网资本创投平台、地产中介、酒店系先行者，他们正加速跑马圈地，而具有资金和资源双重优势的“国家队”也开始进场。

智信资产管理研究院研究员王磊认为，业内公认，目前长租公寓盈利模式主要是租金差，盈利关键点之一在于低成本房源的获取。

某知名公寓品牌负责人指出，很多长租公寓品牌还没有意识到“国家队”进场这一趋势，与有房源的资产方比如地产商、地方政府下属公司谈合作时，固守自有公寓品牌，在今后的发展竞争中将处于劣势。

综合来看，“国家队”入场长租公寓行业，眼下有三大趋势性表现：

其一，集体建设用地建租赁房是政策鼓励方向。

以北京为例，作为国土资源部批准的首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，从2011年起，先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭等5个集体土地地块，建设租赁住房1.28万套，由所在区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，面向中低收入家庭按公租房价格出租，今年下半年将迎来交用入住高峰期。

据了解，今年底国土资源部牵头的农村土地制度改革试点任务将完成，之后将进入试点成果的推广期，利用集体建设用地建租赁房将是大势所趋。而手握集体建设用地租赁房源的地方政府，可指定合作的公寓运营企业，这对于长租公寓品牌企业来说，是挑战也是机遇。

其二，国有住房租赁公司入市。

7月底，成都关于开展住房租赁试点的实施方案被住建部批复，计划到2017年年底，将组建或改建3到4家国有住房租赁公司，以建设一批租赁住房，到2020年培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。

8月9日，上海张江科学城规划正式出炉，拟新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米用于租赁住宅。这意味着，上海将新增一个租赁城区。而在半个月前，上海市专门公开出让了两块住房用地用于租赁，分别被上海张江（集团）有限公司、上海嘉定新城发展有限公司拍得，两家公司均为地方政府平台公司。

其三，央企、国企开发商拿自持地块被动入场。

在土地供应方面，北京、上海、广州、杭州、成都等多个城市土地出让政策改革为竞自持面积，保利、葛洲坝、中冶、电建等大型央企都有竞得含有自持比例的地块，长租公寓将是自持地块未来开发运营的重要选择方向。

无论是主动还是被动，代表国有资金的央企或国企开发商，通过拿自持地块参与到住房租赁市场发展当中已是必然趋势。

有业内人士分析，央企、国企在不动产资源、资金实力方面原本有着先天优势，再加上和外部资源的合作也更加通畅，在这场长租公寓市场竞争中，对中小长租公寓企业的生存空间必定造成挤压。

一切都只是刚刚开始

从头梳理国家的调控政策，从限售限购等五限手段，再到价格管控，以及现在推行的租购同权。

然而，这一切都只是刚刚开始，国家另有后招。

北京市住建委主任徐贱云称，北京楼市调控“稳定房价的决心不会变。”原则就是保持市场长期稳定，如果市场再有波动，还会有更多储备政策对外发布。

央行也明确表态，定调了楼市的未来方向。

近日，央行发布了最新的中国区域金融运行报告。其中房地产被重点提及，而在谈及金融对房地产支持的时候，明确了两条底线：严格限制贷款用于投资和投机性买房。

国民经济研究所所长樊纲也是震撼发声，他呼吁要赶快实行房地产税，促进合理需求；并且表示为打击炒房，“天下没有不起作用的价格，只有不够高的价格”。

新时代，真的要来了

楼市正在变革，新时代，真的要来了。

十年前中国富豪榜，前4位都来自房地产行业。而如今，以互联网科技企业为代表的马化腾和马云已经冲到了榜单前两名。

中国房地产市场已经在潜移默化的发生着变革！

而马云早已看清了未来楼市发展的趋势，在房屋租赁的新风口上，为阿里巴巴迈出了坚实的一步！

易居研究院智库中心研究总监严跃进对东方财富网表示，

通过和阿里巴巴进行合作，杭州租赁市场的发展或机制建设不断导入了大数据的概念。这个是创新点。

过去的租赁市场交易也有很多，但是零碎的。而此类平台给予了信息和资源的整合，是有积极作用的。

从杭州地方政府的动作来看，类似的动作也充分说明了一点，即租赁市场需要通过创新来引导发展。尤其是租赁市场背后的房源和各类租客信息，通过此类平台，则有助于后续更好地分析租赁行为，对于发展租赁市场是有积极的作用的。

从企业角度看，阿里巴巴后续或许在此类业务方面也可以进行全国市场的拓展和开拓，属于互联网+概念下的一个创新。

国泰君安证券首席经济学家林采宜认为，

在过去的15年，驱动中国房地产市场暴涨主要来自三方面的因素：

一是婚育人口，就是结婚然后有了孩子，这是刚性需求的最根本的根源，也是能支持过去十几年一个长周期的地产增长的最核心的动力；

二是收入增长，从2000年到2016年，城镇居民的可支配收入从6200元增加到3.3万元，也就是说居民的可支配收入增加了5.5倍，这意味着每年它的复合增长率是超过10%；

三是宽松的货币条件，2014年我们的M2只有13万亿，但是到了2016年，我们的M2是150万亿。在这样一个环境下，我们的地产是高歌猛进15年。

在林采宜看来，未来10年房地产市场已经进入拐点，主要由于过去15年支撑房地产高速增长的条件均已经不存在：

首先看人口，她表示，计划生育给中国的人口结构和人口数量所造成的影响是巨大的，是一个断崖式的下跌。90年代开始趋严的计划生育使得未来10年中国进入婚育人口的数量会递减40%。受计划生育的影响，90年代以后出生的人下降了很多，2013年中国的结婚对数是1300万对，但是到了2020年只有800万对，婚育的人口在下降。

她表示，中国放开二胎以后，我们的生育率比较大的可能性是从目前计划生育下的1.04增长到1.22，这个增长幅度不会超过20%。基于这样的假设，未来10年每年平均的出生人口只有960万。比起过去10年少了40%，这就是我们的城市的出生率对房子的需求是这样一个数字，40%的下降。

其次，林采宜认为，收入高增长的时代结束了。她表示，从2000年到2016年，年均居民收入复合增长率是11%以上，但是2016年和2015年，我们的居民可支配收入的增速明显的下降。这个趋势从2012年就开始了，目前大概是5.7%左右。从11%、12%的平均复合增长率降到6%以下，收入的增长降了一倍。

最后，林采宜进一步指出，利率下行的周期已经结束，现在进入上行。她认为，房地产需要有一个宽松的货币环境，而这个宽松的货币环境取决于你的利率水平。利率水平从去年开始进入一个拐点，现在大家都感觉到了，利率在上提，信贷成本增加是必然的。用来炒的这一点也不成立。